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经济体坛:住房租赁合同需网签、备案影响几何?

自9月起,在北京租房需进行合同网签和备案(beian)登记。这一新规源于全国首个规范住房租赁的(de)地方性法规《北京市住房租赁条例》(以下简称《条例》)。根据《条例》,北京市将建(jian)立健全住房租赁管理服务(fuwu)平台,为租赁当事人(ren)提供住房租赁合同网签、登记备案(beian)、信息查询和核验等服务(fuwu)。出租人(ren)应当在租房合同签订30日内,办理住房租赁登记备案(beian);从事住房租赁经营的(de)企业(qiye)、房地产经纪机构通过住房租赁管理服务(fuwu)平台完成租赁合同网签,自动提交登记备案(beian)。

作为平等民事主体间的(de)协议,合同满足主体适格、意思表示真实、不违反法律法规和社会公序良俗等要件,即为依法成立。那么,对(dui)于住房租赁合同而言,《条例》为何进一步提出登记备案(beian)要求,鼓励通过住房租赁管理服务(fuwu)平台完成住房租赁合同签约备案(beian)?

从现实情况看,长期以来,出于监管审查、避免“一房二卖”等需要,商品房买卖网签备案(beian)已成为社会共识。而租房涉及稳定居住权,同样属于民生范畴,但住房租赁合同却往往由出租人(ren)和承租人(ren)双方或经由中介私下签订。

在租赁关系中,承租人(ren)一般处于相对(dui)弱势地位。随意涨租、克扣押金、暴力清退、长租公寓暴雷、二房东卷款跑路等住房租赁市场有失规范的(de)现象动摇着承租人(ren)本应享有的(de)权益保障。北京市住建(jian)委有关负责人(ren)表示,从多年来的(de)管理实践来看,90%以上的(de)投诉反映的(de)是(shi)承租人(ren)权益受到侵害。

正是(shi)在此基础上,《条例》在民法典平等保护当事人(ren)的(de)原则下,从居住条件、安全保障、稳定租金、纠纷调处等方面进一步突出对(dui)承租人(ren)居住权益的(de)保障。例如,对(dui)于承租人(ren)普遍关心的(de)提前收房、随意涨价等问题,《条例》规定,不得采取停止供水、供电、供热、供燃气等方式,或者采取暴力、威胁等非法方式,提前收回租赁住房;住房租金明显上涨或者有可能明显上涨时,市人(ren)民政府可以采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施,稳定租金水平。

住房租赁合同网签备案(beian),有助于将上述租金和押金数额、租赁期限、解除合同的(de)合理告知期限等与承租人(ren)权益密切相关的(de)内容“白纸黑字”地落于合同示范文本中,使得居住的(de)安全性和稳定性、租金和押金的(de)收取等全部进入监管视(shi)野之内,方便有关部门实施更有力有效的(de)监管。

此外,《条例》规定住房租赁企业(qiye)、房地产经纪机构应当具备相应的(de)资金、人(ren)员和管理能力且进行登记备案(beian),个人(ren)转租住房超过规定数量应当申请住房租赁企业(qiye)设(she)立登记并备案(beian),精准打击了黑中介、“二房东”的(de)不法行为,进一步规范了住房租赁市场秩序。

作为首个将“租购并举”写入地方立法的(de)城市,北京市出台《条例》有利于引导租房市场健康有序发展,加快完善租购并举的(de)住房体系。而要实现租购并举,租售同权是(shi)题中之义。

不同于房屋产权所有人(ren),在住房租赁合同尚未实施网签备案(beian)之前,承租人(ren)办理各项业务存在诸多不便。当经过网签备案(beian),承租人(ren)凭借住房租赁合同登记备案(beian)编号,便可以办理申领居住证、积分落户、公积金提取等公共服务(fuwu)事项。可见,住房租赁合同网签,在保护承租人(ren)权益的(de)同时,更为承租人(ren)获得均衡的(de)公共服务(fuwu)提供了保障。

时斓娜 【编辑:房家梁】

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